[이코노믹리뷰] 유령 쇼핑몰의 변신이 던지는 질문…도시재생의 해법은 ‘앵커’에 있었다
박람회관리자
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08.07 09:11
알스퀘어, 3년 공실 서울숲더샵 상가 오피스로 탈바꿈…녹십자 유치로 100% 임대 성공
3년간 도심의 흉물로 방치됐던 대형 쇼핑몰이 만실 오피스로 화려하게 부활했다. 상업용 부동산 기업 알스퀘어는 서울 성동구 서울숲더샵 상가를 오피스로 리모델링하는 프로젝트를 성공적으로 마쳤다고 21일 밝혔다. 이번 프로젝트는 핵심 대기업을 ‘앵커 테넌트(핵심 임차인)’로 먼저 확보하는 전략이 침체된 상업 시설을 어떻게 되살릴 수 있는지 보여주는 명확한 이정표를 제시했다는 점에서 의미가 크다.
코로나19 직격탄을 맞고 2021년부터 3년간 지하 2층부터 지상 4층까지 통째로 비어있던 쇼핑몰이 변신의 주인공이다. 불과 400m 떨어진 엔터식스 왕십리역점은 복합역사의 이점을 누리며 건재했지만 이곳은 유동인구 감소와 소비 패턴 변화의 벽을 넘지 못했다.
상황이 바뀐 것은 2023년 말 부동산 투자개발사 GRE파트너스가 건물을 인수하면서부터다. GRE파트너스와 프로젝트 전 과정을 총괄한 알스퀘어는 과감한 결정을 내렸다. 쇼핑몰의 한계를 인정하고 오피스로의 전면적인 용도 변경에 착수한 것이다. 알스퀘어는 "유동인구 감소와 소비 패턴 변화로 리테일 운영의 한계가 명확해진 상황에서 오피스 수요 분석을 통해 용도 변경을 결정했다"며 "오피스는 리테일 대비 공실 리스크가 낮고 임대 수익의 안정성이 높다는 점을 고려했다"고 설명했다.
프로젝트 성공의 가장 큰 열쇠는 녹십자그룹의 통합 사옥 유치였다. 리모델링된 오피스 전체 면적 1만1000평 중 8000평 이상을 녹십자그룹이 임차해 흩어져 있던 계열사들의 통합 사옥으로 사용하기로 하면서 공실 문제는 단번에 해결됐다. 안정적인 대기업 임차인 확보는 건물 전체의 신뢰도를 높였고 글로벌 투자사인 스타우드캐피탈이 처음으로 한국 오피스 자산에 투자하는 계기가 됐다. 프로젝트를 주도한 알스퀘어 역시 본사를 이곳으로 이전하며 사업에 대한 자신감을 보였다.
성동구청과의 긴밀한 민관협력도 성공의 발판이 됐다. 성동구는 주민과 기업 지자체가 함께 지역을 관리하는 '타운매니지먼트' 개념을 도입해 용도변경 등 행정절차에 속도를 내주었다. 정원오 성동구청장은 "행정은 다양한 이해관계자의 성장이 전체의 성장으로 이어질 수 있도록 연결하고 조율하는 플랫폼 역할을 해야 한다"고 강조한 바 있다. 이러한 협력 덕분에 성동50플러스센터 등 공공기관도 입주하며 민관 상생의 모델을 만들었다.
이번 성공 사례는 최근 상업용 부동산 시장의 가장 큰 화두인 '용도 변경' 트렌드에 중요한 시사점을 던진다. 온라인 쇼핑의 확산으로 위기에 처한 대형 상업시설들이 오피스 등으로 활로를 모색하는 가운데 방향성과 성공 조건이 더욱 중요해졌기 때문이다.
사진=알스퀘어
코로나19 직격탄을 맞고 2021년부터 3년간 지하 2층부터 지상 4층까지 통째로 비어있던 쇼핑몰이 변신의 주인공이다. 불과 400m 떨어진 엔터식스 왕십리역점은 복합역사의 이점을 누리며 건재했지만 이곳은 유동인구 감소와 소비 패턴 변화의 벽을 넘지 못했다.
상황이 바뀐 것은 2023년 말 부동산 투자개발사 GRE파트너스가 건물을 인수하면서부터다. GRE파트너스와 프로젝트 전 과정을 총괄한 알스퀘어는 과감한 결정을 내렸다. 쇼핑몰의 한계를 인정하고 오피스로의 전면적인 용도 변경에 착수한 것이다. 알스퀘어는 "유동인구 감소와 소비 패턴 변화로 리테일 운영의 한계가 명확해진 상황에서 오피스 수요 분석을 통해 용도 변경을 결정했다"며 "오피스는 리테일 대비 공실 리스크가 낮고 임대 수익의 안정성이 높다는 점을 고려했다"고 설명했다.
프로젝트 성공의 가장 큰 열쇠는 녹십자그룹의 통합 사옥 유치였다. 리모델링된 오피스 전체 면적 1만1000평 중 8000평 이상을 녹십자그룹이 임차해 흩어져 있던 계열사들의 통합 사옥으로 사용하기로 하면서 공실 문제는 단번에 해결됐다. 안정적인 대기업 임차인 확보는 건물 전체의 신뢰도를 높였고 글로벌 투자사인 스타우드캐피탈이 처음으로 한국 오피스 자산에 투자하는 계기가 됐다. 프로젝트를 주도한 알스퀘어 역시 본사를 이곳으로 이전하며 사업에 대한 자신감을 보였다.
성동구청과의 긴밀한 민관협력도 성공의 발판이 됐다. 성동구는 주민과 기업 지자체가 함께 지역을 관리하는 '타운매니지먼트' 개념을 도입해 용도변경 등 행정절차에 속도를 내주었다. 정원오 성동구청장은 "행정은 다양한 이해관계자의 성장이 전체의 성장으로 이어질 수 있도록 연결하고 조율하는 플랫폼 역할을 해야 한다"고 강조한 바 있다. 이러한 협력 덕분에 성동50플러스센터 등 공공기관도 입주하며 민관 상생의 모델을 만들었다.
이번 성공 사례는 최근 상업용 부동산 시장의 가장 큰 화두인 '용도 변경' 트렌드에 중요한 시사점을 던진다. 온라인 쇼핑의 확산으로 위기에 처한 대형 상업시설들이 오피스 등으로 활로를 모색하는 가운데 방향성과 성공 조건이 더욱 중요해졌기 때문이다.
사진=알스퀘어
실제로 시장에서는 다양한 용도 변경 시도가 엇갈리고 있다. 명동 화이자 타워를 리테일로 바꿔 임대료를 두 배 이상 높인 서울N스퀘어 사례처럼 오피스를 상업시설로 바꾸는 경우도 있다. 반면 신도림 디큐브시티 호텔과 곧 영업을 종료하는 현대백화점 디큐브시티는 오피스로 전환을 추진 중이다. 심지어 호텔에서 사옥으로 바뀌었던 SM그룹 강남 사옥은 다시 호텔로의 변경을 진행하고 있다. 이는 상권과 시장 상황에 맞는 최적의 해법을 찾는 것이 얼마나 중요한지를 보여준다.
한 부동산 업계 전문가는 "서울숲더샵 상가 사례는 3년간 지속된 공실 문제를 용도변경을 통해 해결한 성공 모델"이라며 "특히 안정적인 대기업 임차인 확보가 프로젝트 성공의 핵심이었다"고 분석했다.
이용균 알스퀘어 대표는 "이번 프로젝트는 침체된 상업시설의 새로운 활용 방안을 제시한 의미 있는 성과"라며 "앞으로도 다양한 부동산 자산의 가치 재창조를 통해 지속가능한 도시 발전에 기여하겠다"고 밝혔다.
[출처] 이코노믹리뷰 - https://www.econovill.com
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